Procesos de responsabilidad contractual por incumplimiento de promesa y de compraventa de inmuebles

1. Dos contratos, dos solemnidades

La promesa es un contrato solemne (art. 1611 C.C., modificado por el art. 89 de la Ley 153 de 1887): debe constar por escrito, identificar las partes, determinar el contrato prometido y fijar un plazo o una condición no meramente potestativa para su celebración. La Corte ha declarado la nulidad absoluta de promesas sin época determinada o con condición puramente potestativa (entre otras, SC5690-2018; SC3666-2021). Las modificaciones también deben constar por escrito.

La compraventa de inmueble es solemne: escritura pública (art. 1857 y 756 C.C.) y tradición por registro. Sin registro no hay tradición. Quien tiene solo la promesa no es dueño; quien tiene la escritura no registrada aún no ha completado la tradición. Esa calificación decide si se demanda el cumplimiento de un hacer (firmar), la resolución, o —ya dueño— la reivindicatoria contra un tercero poseedor.

2. Qué se puede pedir (art. 1546)

En los contratos bilaterales, la parte cumplida o que se allanó a cumplir puede pedir el cumplimiento o la resolución, con indemnización de perjuicios en ambos casos. La Corte ha sido constante: quien no cumplió ni se allana no puede exigir (doctrina reiterada de la Sala Civil, y STC7636-2017 en sede de tutela). El día de la escritura hay que comparecer con el dinero o con los documentos, y dejar constancia. Sin esa constancia, el incumplimiento ajeno se vuelve un empate.

La cláusula penal y las arras no se confunden: la Sala ha dicho que el nombre que las partes le pongan no cambia la naturaleza. Una pena excesiva puede reducirse. El mutuo disenso tácito (abandono de ambas partes) extingue, no resuelve con culpa de uno solo (SC2307-2018).

3. Cómo se demanda

Proceso declarativo ante jueces civiles, según cuantía. Conciliación prejudicial civil (Ley 2220), salvo excepción. Pretensiones: que se declare el incumplimiento; que se condene a suscribir la escritura o a resolver; que se pague la pena o los perjuicios (daño emergente y lucro cesante) con prueba. Anexos: promesa, anexos, correos, certificado de tradición, paz y salvos, constancia notarial de comparecencia. Si ya hay escritura y registro, y un tercero posee, el problema puede ser reivindicatorio, no de promesa.

El leasing habitacional y la cesión de derechos ante el Fondo Nacional del Ahorro tienen solemnidades propias: no se “arreglan” con una demanda genérica de compraventa.

4. Relación con la guía de incumplimiento

La guía general de incumplimiento de contrato en este sitio cubre el mapa civil y comercial. Este artículo se detiene en inmuebles: promesa, escritura, registro y tradición. Si el título ya es un pagaré por el saldo, el cobro puede ser ejecutivo. Si el vendedor no es dueño, hay un problema de tradición y, a veces, de nulidad, no solo de mora.

5. Cómo puedo ayudar

Fui Procurador Judicial II Civil. Estos litigios se deciden con el certificado de tradición y con la constancia de la notaría, no con el chat. Atiendo promesas y compraventas en Bogotá, Chía, Zipaquirá, Tabio y otras ciudades. Oficina en Usaquén, Avenida Calle 127 # 14-54, Oficina 610 A. WhatsApp +57 318 887 7711.

Fuentes de este artículo

Código Civil, artículos 1546, 1611, 1857, 740, 756. Ley 153 de 1887, artículo 89. Ley 2220 de 2022. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil: SC5690-2018; SC4428-2018; SC2307-2018; SC3666-2021; SC490-2024. Relatoría Civil, compendio La promesa de contrato.